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地产开发

如何防范收购房地产项目法律风险

文字:[大][中][小] 手机页面二维码 2018-11-30     浏览次数:    

1、以出让方式取得土地使用权转让房地产项目的法律风险及防范

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第39条规定:“以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:一、按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;二、按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的25%以上,属于成片开发土地,形成工业用地或其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的,还应持有房屋所有权证书。”因此房地产项目转让必须符合以上条件。

此外,最高人民法院《关于土地转让方未完成土地的开发投资即签订土地使用权转让合同的效力问题的批复》规定:一、对不同时具备上述两个条件转让房地产的,应当认定转让合同无效;二、以出让方式取得土地使用权后转让房地产的,转让方已支付全部土地使用权出让金,并且转让方和受让方前后投资达到开发投资总额25%以上的,已经办理了登记手续,或虽然未办理登记手续,但当地有关主管部门同意补办土地使用权转让手续的,转让合同可认定为有效。

收购房地产项目不符合以上条件将导致房地产项目转让合同无效的法律风险。为防范有关法律风险,转让房地产项目应符合上述的法定条件,以保证项目转让合同的法律效力。

2以划拨方式取得土地使用权转让房地产项目的法律风险及防范

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第40条规定,以划拨方式取得土地使用权转让房地产时,应按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并按照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。若未经依法审批,擅自转让以划拨方式取得的土地使用权建设房地产项目,将导致房地产项目转让合同无效的法律风险。对划拨土地使用权建成房地产项目收购时应予慎重,未经依法审批不要购买,以防范风险。

3房地产项目转让中工程质量责任转移的法律风险及防范

根据《建设工程质量管理条例》规定,施工单位对建设工程的施工质量负责。对建设工程在保修范围和保修期限内发生的质量问题,施工单位应当履行保修义务,并对造成的损失承担赔偿责任。而在房地产项目进行转让时,往往面临项目本身尚未完工、工程未经竣工验收等情况,从而导致项目转让涉及更为复杂的工程质量责任问题。收购方收购房地产项目后,若更换施工单位继续进行施工将可能导致工程质量责任区分困难的法律风险。为防范该风险,收购方收购房地产项目后不要轻易更换施工单位,因为原施工单位熟悉未完工程的情况,由原施工单位继续施工便于施工管理和工程质量责任的确定。但如不能继续使用原施工单位进行施工,应当在合同中明确约定原工程质量责任问题的具体处理条款,并办理好已完工程的工程质量的验收及确认工作,以防范相应的法律风险。

4收购房地产项目中相关税费引起的法律风险及防范

依据《中华人民共和国营业税暂行条例》和《营业税税目税率表》的规定,转让土地使用权和销售建筑物及其他土地附着物的,营业税为向对方收取的全部价款和价外费用的5%,房地产项目转让方应按项目转让价款的5%缴纳营业税。依据《土地增值税暂行条例》规定,转让国有土地使用权、地上建筑物取得收入应按照增值额缴纳税款。纳税人未依法缴纳增值税的。土地管理部门、房地产管理部门不得办理有关权属变更手续。项目转让人未缴纳相关税费,直接关系到项目转让能否办理权属变更登记,对收购放有很大的法律风险。为防范风险,应在项目转让协议中明确约定相应的处置措施,以便保障受让方的合法权益。

5收购房地产项目中已售商品房交付责任引起的法律风险及防范

有的房地产转让项目的部分房屋在项目转让前已经预售,项目转让必然涉及商品房预售合同权利义务的转让问题。在商品房价款尚未完全收取的情况下,项目转让双方可以约定商品房买受人应支付的房价款由项目买受人享有。依据合同法有关规定,权利转让在转让人向债务人发出债权转让通知,债务人收到该通知之日生效。

只要项目转让人向商品房买受人发出债权转让通知,以通知到达债务人之日起,受让人就取得转让人在商品房预售合同中的权利。同时,由于项目转让的原因,转让人已无法履行向买受人交付商品房的义务,向买受人交付商品房的义务应由受让人承担。但是,依据合同法相关规定,义务转让必须取得权利人同意才有效,如权利人不同意,对项目购买将导致很大的法律风险。为防范风险,应注意采取相应的法律措施,确保项目转让合同的法律效力。

6收购房地产项目中涉及债务的法律风险及防范

房地产项目转让的盛行,主要是因为适应了我国目前房地产市场的需要。目前,在房地产市场中,因为各种原因导致一些房地产开发项目停建、缓建,即所谓的“烂尾楼”。在这些烂尾楼的处置和盘活中,往往采取整个项目转手的处理方法,即房地产的项目转让。但,这些所转让的项目,往往涉及大量的债务,在接手该项目的时候一定审慎对待,这些债务一般包括如下五种情形:


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