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地产开发

如何防范房地产开发法律风险

文字:[大][中][小] 手机页面二维码 2018-11-30     浏览次数:    

之一:合作主体经营资格不合法的民事法律风险及防范

房地产经营资格是房地产开发企业依法取得房地产开发企业的法人营业执照和房地产开发资质证书,从而获得从事房地产的身份和条件。合作开发房地产的一个重要特征就是主体资格特殊性,也就是说,合作开发房地产主体中,至少应有一方具有房地产开发经营资格,它是合作开发房地产合同独有的合同效力认定标准。根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第15条规定:“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的,应认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的,应当认定合同无效。但起诉前,当事人一方取得房地产开发经营资质的或已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的,应当认定合同有效”。故房地产合作开发,至少合作开发当事人有一方必须具有房地产开发经营资格,否则所签订的合作开发房地产合同为无效合同。合作开发房地产合同被认定无效的直接后果是交易成本的扩大和财产巨大损失,合作各方承担合作合同无效的法律风险。故在选择合作对象时,首先应当核实对方是否具有房地产开发经营资格,若无应采取相应措施,以便取得房地产开发的经营资格,以规避合作开发主体资格导致的法律风险。

之二:房地产合作开发中增加投资数额承担比例引发的法律风险及防范

投资额是合作双方计算成本和分享利润的前提和基础,它由土地成本建设资金、税费和公共配套费等组成。受市场因素、政策因素、以及人为因素影响,房地产投资额增加比较常见,由于投资增加及负担比例达不成一致,导致发生合作开发房地产纠纷,法律风险很是突出。对此的处理,依据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第17条规定:“投资数额超出合作开发房地产合同的约定,对增加投资数额承担比例,当事人协商不成的,按照当事人的过错确定;因不可归责于当事人的事由或当事人的过错无法确定的,按照约定的投资比例确定;没有约定投资比例的,按照约定的利润分配比例确定。”为防范投资额增加产生纠纷的法律风险,房地产专业律师在起草合作开发合同时设置灵活条款,如根据投资预算确定投资总额,由于市场和人为因素增减投资额后如何具体处理的条款等等。具体处理的条款设计上更应技巧些,比如由合作另一方代替出资,双方根据实际投资额重新界定投资额和利润分配比例,既解决项目资金急需,又人性化考虑到合作各方的经济实力等综合因素,还可以对过错方引起投资额变化作出具体违约处理措施。

之三:房地产合作开发因建筑面积增减引起的法律风险及防范

在房地产市场高涨时,经常发生合作开发当事人设法增加建筑面积的情况,比如提高土地容积率和建筑密度以获取更多的增值效益。但在合作开发房地产中,因增加建筑面积而引发的投资额和利润分配纠纷诉讼很常见,引发法律风险。对房屋实际面积超出规划设计建筑面积如何分配?应遵循如下规则:(1)要看是否经过批准,未经依法批准,其性质属于违章建筑,不得分配利润;(2)若经依法有批准权的政府主管部门批准,要看当事人多超出部分的房屋分配比例是否协商一致:协商一致的,按照合同的规定执行;没有达成协议的,应当按照约定的利润分配比例确定超出规划设计面积部分进行处理;如未约定利润分配比例,则按照实际投资比例进行分配。对于建筑面积减少的情况的处理,应遵循的规则是:首先,要看当事人是否协商一致,如协商一致,则按照当事人的协商结果执行;其次,如没有协商一致,则按照当事人的过错确定;再次,因不可归责于当事人的事由或当事人过错无法确定的,则按照约定的利润分配比例确定房屋实际建筑面积的分配比例;如未约定利润分配比例则按照实际投资比例进行分配。

之四:房地产合作开发中因违法建筑引发的法律风险及防范

建筑是违法建筑,即标的违法,在标的违法的情况下,人民法院不能对该标的进行裁决。违法建筑主要指以下三种情形:1.依法需经批准的房地产建筑项目未经有批准权的人民政府主管部门批准;2.房地产建设项目未取得建设工程规划许可证;3.擅自变更建设工程规划。对以上三种情形,合作开发房地产合同的当事人请求分配房地产项目利益的,人民法院不予受理,已经受理的,驳回起诉。因当事人隐瞒建设工程规划变更的事实所造成的损失,由当事人按照过错承担。值得注意的是,当事人违反规划开发建设的房屋,被有批准权的人民政府主管部门认定为违法建筑责令拆除,当事人对损失承担达成协议的,按照合同约定处理;协商不成的,按照当事人过错确定责任;当事人的过错无法确定的,按照约定的投资比例确定责任;没有约定投资比例的,按照约定的利润分配比例确定责任。故合作中若有违法建筑,合作各方将面对巨大的法律风险。

之五:房地产合作开发当事人未足额出资引发的法律风险

未足额交纳出资是指没有完全按照合同约定出资数额交纳出资。合作开发房地产合同的当事人未足额交纳出资,利润如何分配产生的纠纷比较多,发生法律风险比较突出。依据相关法律的规定,合作开发房地产合同约定仅以投资数额确定利润分配比例,当事人未足额交纳出资的,按照当事人实际投资比例分配利润。当事人要求将房屋预售款充抵投资参与利润分配的,人民法院不予支持。因为未足额交纳出资一方构成违约。合作利润产生是足额交纳出资一方经过劳动产生的,让违约方按照合同约定分配比例分配利润不公平。房屋预收款性质在财务会计制度上属于项目建设借款,是投资资本产生的收入,而投资款是一种资本,体现是当事人必须履行的合同义务。两者有明显区别,不能将房屋预收款充抵投资,否则不能维护合同严肃性。


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