请百度搜索合肥诉讼网关键词找到我们!

建设用地

如何以转让方式取得建设用地使用权

文字:[大][中][小] 手机页面二维码 2018-11-30     浏览次数:    

根据《土地使用权出让和转让条例》第十九条、第二十条、第二十三条、第二十五条、第二条规定,土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为,包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发利用土地的,土地使用权不得转让。土地使用权转让应当签订转让合同。土地使用权转让时(包括出让土地和划拨土地),其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让,应当依照规定办理过户登记。土地使用权转让价格明显低于市场价格的,市、县人民政府有优先购买权。

土地使用权的转让按照土地使用权最初取得的方式可分为出让土地使用权的转让和划拨土地土地使用权的转让。

(一)出让土地使用权的转让

根据《城市房地产管理法》第三十八条、三十九条规定,以出让方式取得房地产开发用地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;(二)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的25%以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设土地。此外,司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制土地权利的,不得进行转让。根据《城市房地产管理法》第四十三条、《土地使用权出让和转让暂行条例》第二十二条,以出让方式取得土地使用权的,转让房地产后,其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。

在实践中,房地产开发企业需特别关注的是土地使用权的转让可采用协议、招标和拍卖的方式进行,但是国有企业拥有的土地根据法律规定必须是采用招标、拍卖、挂牌等公开竞价方式。

(二)划拨土地使用权的转让

根据《城市房地产管理法》四十条规定,以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当报有批准权的人民政府审批,有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的,转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。

在实践中,以划拨方式取得的土地使用权转让时,无论是否需办理土地使用权出让手续,都必须以招标拍卖挂牌等公开竞价的方式进行。

此外,实践中,房地产开发企业取得建设用地使用权还可以间接通过收购项目公司、或与其他企业合作新设项目公司或与其他企业联营开发的方式进行。但是,未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发利用土地的,土地使用权不得转让。

如:某房地产公司与某国土部门签订了《国有土地使用权出让合同》,以3000多万元的价格取得国有土地一块。三个月以后,该房地产公司在未经任何开发的情况下,又以5000多万元的价格将土地使用权转让给另一家公司。后国土部门确认,因该土地转让时未完成开发投资总额的25%以上,因而转让无效。



返回上一步
打印此页
15655185500
浏览手机站