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二手房产

二手房一房二卖案例及法律问题

文字:[大][中][小] 手机页面二维码 2018-11-30     浏览次数:    

案例一:

一、基本案情

2009年7月底,王军购买朝阳区大望路5号一套建筑面积为29.55平米的单身公寓房,最终以50.5万元的价格将房子拿下。因交易房屋当时处于出租状态,双方约定首付款46.5万元在同年11月27日(即租赁期满日)前支付,并在该日前办理过户手续。8月1日,双方正式签订了房屋买卖合同,王军按约支付了2万元定金。接下来,王军忙着筹钱只等对方按时交房了。正值房价上涨,蒋女士于同年11月12日又将房子卖给了一个叫吴凯的人,并随即办理了过户登记手续,这一次蒋女士把房子卖到了60万元,比当初与王军合同上约定的房价高出了9.5万元。事后王军又去找蒋女士讨说法,在协商赔偿损失不能达成一致的无奈下,他一纸诉状将蒋女士告上北京市朝阳区法院,要求蒋女士双倍返还定金4万元,赔偿实际损失7.5万元(扣除多返还的两万元定金),并承担本案诉讼费。案件审理中,原、被告对双方签定的合同性质产生争议,王军认定的是房屋买卖合同,而蒋女士则坚持认为是定金合同。蒋女士还辩称多次催王军支付首付款,但王军拒不履行,应视为其自动放弃权利。

二、法院判决

5月11日,朝阳法院就此案作出一审判决。法院认为:随着房价上涨,由于蒋女士的违约行为,导致王军此后购房实际支出了更多的资金。蒋女士与案外人约定的总房价高出原被告约定的总房价9.5万元,原告主张9.5万元为其损失,法院予以采纳。鉴于本案适用定金罚则,蒋女士双倍返还定金,故王军主张蒋女士赔偿实际损失7.5万元于法有据,法院予以支持。最终,法院一审判决被告蒋女士双倍返还王军购房定金4万元,并一次性赔偿王军损失7.5万元。案件诉讼费1300元,亦由蒋女士承担。

三、律师点评

王军和蒋女士签订的合同,对涉案房屋的地点、面积、总价、付款方式及房屋交付等内容均作出了明确约定,符合房屋买卖合同的构成要件。虽然双方在合同中没有写明首付款的具体支付时间,但双方合同内容载明,王军付款后双方应于2009年11月27日前共同办理房屋所有权过户,据此可以确定王军付款的期限应在此时间前。但蒋女士在合同履行期间擅自将涉案房屋出卖给案外人,并转移了房屋的所有权,应当承担违约责任,王军要求蒋女士承担双倍返还定金的违约责任符合法律规定。


案例二:


一、基本案情

2006年7月1日,北京市某房地产经纪有限公司居间介绍,业主王某与买方路某签订《北京市二手房预约买卖及居间服务合同》,将自有北京市东城区某房产以109万元实收的价格购卖予路某。合同约定,路某在签约2日内付足定金5万元,1月21日前监管首期款29.5万元,余款按揭支付。王某在签约后3日内出具全权委托公证给担保公司指定人员,委托担保公司融资赎楼。双方于银行出具按揭承诺及赎出房地产证并注销抵押登记后3日内签订《北京市二手房买卖合同》,任何一方违约需按房屋总价的20%支付对方违约金,同时对其他事项进行了详细的约定。合同签订后,路某如约履行了定金支付义务,但由于恰逢楼市房价上涨,王某收受定金后便毁约不卖,并终止了担保公司的委托赎楼,拒不配合路某办理首期款监管手续,导致交易无法进行。经房地产经纪公司多次催告,被告仅愿意赔付原告损失5万元,不同意履行合同。路某遂委托本律师处理此案,本律师建议尽快诉讼保全,但因想要购买不想要赔偿,路某执意要求本律师先行与王某谈判,争取继续履行合同,暂不诉讼。8月22日双方相约在咖啡厅谈判,无果而终,但王某仍然保持与我方的谈判。时至9月11日,眼见谈判无望,路某最终同意向北京市东城区法院提起诉讼要求解除合同并赔偿违约金34.5万元,但经本律师诉前调查得知王某已于2月24日(谈判期间)将涉案房屋卖予案外人并完成了过户登记手续!起诉后王某又委托律师向路某发送了解约通知函。

二、法院判决

北京市东城区法院经审理认为:原被告双方签订的《北京市二手房预约买卖及居间服务合同》系双方当事人的真实意思表示,合法有效,被告未依约配合原告签署银行资金监管协议,并已将涉案房屋另售他人证明交易不能正常进行的原因在于被告,被告的行为已构成根本违约,应承担相应的违约责任,按约定支付房地产总价款20%的违约金,违约金兼具有惩罚及补偿性质。2006年12月2日判决:

1、解除原被告双方签订的《北京市二手房预约买卖及居间服务合同》;

2、被告向原告支付违约金34.5万元。

如未按本判决指定期间履行给付义务,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

三、律师点评

1、违约金同时具有惩罚性与补偿性特征,即使守约方没有任何损失,毁约方也要支付守约方违约金;

2、虽然同是律师,但“术业有专攻”,二手房纠纷法律关系复杂,涉及部门广,建议还是委托二手房法律专家代理。如本案,对方律师居然不知道办理首期款监管必须由买卖双方与银行先签订资金监管协议,买方单方无法监管首期款,以原告至今未支付首期款抗辩,明显不了解二手房交易流程。

3、解约权是守约方对根本违约方行使单方解除合同的权利,其行使以自身没有违约为前提。如本案,一房两卖的行为属于根本违约行为,被告在自身毁约、合同已经无法履行之后再向原告发送解约函不构成合法解约;

4、房价上涨情况下,一旦业主有毁约迹象,买方应当及时委托律师提起诉讼并采取诉讼保全措施,以防一房两卖执行困难。如本案,路某不听本律师建议,迟迟与对方谈判不诉讼不保全,对方一边谈判拖延时间,一边加紧高价卖出!



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