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二手房产

房屋买卖合同一方当事人死亡如何处理

文字:[大][中][小] 手机页面二维码 2018-11-30     浏览次数:    

案情

2003年12月15日,上海远中静安房地产有限公司(以下简称远中公司)与严定一签订商品房预售合同一份,向严定一出售上海市静安区长宁路269弄10号23层03室房屋一套。但因严定一个人原因,一直未能办理房屋交付手续,造成远中公司不得不为该套房屋代缴物业费。2007年4月,远中公司得知严定一已在美国死于车祸,遂两次向严定一的法定继承人杨碧辉、严德渊发出律师函,催促二人办理相关手续并支付相应款项,但两继承人一直未来办理。远中公司诉至上海市静安区人民法院,请求判令杨碧辉、严德渊继续履行其与严定一在《上海市商品房预售合同》中约定办理房屋交付手续和产权过户手续;向原告支付房屋面积找补款8848元、物业费31169.88元;向原告支付物业费违约金、房屋面积找补款违约金共计16552元。

裁判

上海市静安区人民法院经审理认为,依照合同约定,原告应于交房日前10天书面通知严定一办理交房手续。原告虽于2005年5月17日发出书面通知,但此时严定一已经死亡,对一个消亡的法律主体作出的书面通知,不能视为一次有效的通知。但经查,双方合同约定交房到期日为2005年5月31日,同年1月15日严定一即已身故,此时双方均未发生延迟履行。由于严定一之死并非其本人或原告故意所为,因此不能预见,也无法避免;而严定一并非我国居民,原告无从知晓其死亡及继承人通信情况,因死亡带来的通信障碍无法克服。故严定一的死亡是合同双方均无法预见、不能避免且不能克服的客观状况,属于不可抗力。

上海市静安区人民法院判决:支持原告要求两被告配合办理系争房屋交付及过户手续以及要求两被告支付2005年7月至2007年3月物业服务费9271.74元、房屋面积找补款8848元的诉讼请求;对于原告违约金等其余部分的诉请,不予支持。

一审判决后,原告不服,向上海市第二中级人民法院提出上诉,后又撤回上诉,一审判决已生效。

评析

不可抗力规则在本案中的适用主要为以下三个方面:

1.是否具备不可抗力适用的前提条件 在本案中,合同当事人的死亡发生在合同签订之后,合同履行完毕之前,满足不可抗力原则的时间前提;当事人因车祸死亡对于合同本身不属于常见风险,满足不可抗力原则的风险罕见性前提;死亡时间发生时,距离交房日还有一段时间,双方均未发生延迟履行的情况,满足不可抗力原则的责任前提。

2.合同当事人的死亡是否不可预见 死亡的原因有很多种,比如意外、疾病、他人故意杀害、自杀等等。意外以及并他人故意杀害应该是属于不可预见的范畴的,但是对于疾病造成的死亡,则并不能一概而论。本案的当事人是死于车祸,其本人无法预见,也不存在主观追求的故意,属于典型的不可预见死因。

3.合同当事人的死亡是否不可避免并无法克服 在审理本案的过程中,对于合同当事人的死亡不可避免,各方并无异议。但对于合同当事人的死亡是否“无法克服”,双方存在较大争议:

一种观点认为,合同当事人的死亡可以克服,原因在于合同上的财产性权益是可以成为继承标的的,只要合同当事人存在继承人,合同就不会因为一方的死亡而无法履行。因为按照继承法的相关规定,法定继承自被继承人死亡之日开始。也就是说,在合同当事人死亡之日,合同上的权利义务已经为其继承人所继承,不会发生合同缺少当事人的情形,仍然可以继续履行。因此,只要死亡的合同当事人还存在继承人,就不能构成不可抗力。

法院认为,虽然合同当事人死亡后,其因合同引发的债权债务可由其继承人一并继承。但从公平合理的角度出发,不能直接认定合同可继续履行。因为继承人不一定知道该合同的存在,而合同相对方也不一定能够掌握继承人的信息,缺少通讯渠道使得合同当事人死亡给合同履行带来的困难在实际上无法避免。同时,由于死者是突然死亡的,其继承人也无从知道购房合同的存在。因此,法院认定可适用不可抗力原则,免除合同双方的违约责任。



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