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商品房产

购房定金能否退还及惩罚性赔偿问题

文字:[大][中][小] 手机页面二维码 2018-11-30     浏览次数:    

一、毁约后购房定金能否退还

在商品房开发过程中,开发商经常采取商品房预售的方式筹集开发资金。商品房预售时,买卖双方往往不签订正式合同,而签订一份认购、订购、预订协议,由买受人交纳一定数量的定金,作为对双方签订正式合同的担保。上述定金由买卖双方在认购协议中约定,具有我国《合同法》规定的“定金”的性质,即交付定金的一方不履行合同的,无权收回定金;收受定金的一方不履行合同的,应双倍返还定金。只是《合同法》规定的“定金”是履约定金,而上述定金的性质则属于订约定金,即合同双方当事人保证与对方签订正式合同。由于《合同法》未规定订约定金,故在司法实践中争议很大。

于2003年6月1日实施的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条对订约定金的性质予以明确,该条规定:“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。”根据上述规定,毁约后定金能否退还,则要根据不同情况进行处理。对于一手房买卖,购房人同开发商签订了认购书并交付了定金,若购房人在新政出台后,预期房价下跌不按照约定时间去签订正式合同,则要承担违约责任],定金不能要回。

如果按照约定时间同开发商商谈正式合同的签订问题,双方就认购书中没有提及的签约细节和其他条款,进行协商不能取得一致原因而未能签订正式合同,则系非因一方原因,而是因不可归责于当事人双方的事由造成本约的无法签订,双方对此互不承担违约责任,开发商应将定金原额返还,而不应适用定金罚则。因根据楼市新政中关于停止给异地置业者贷款的规定,买方无法贷款购房,则可视为情势变更,在没有约定按揭不成合同如何处理的情况下,应当依据公平原则免除买方的责任,定金应予退还。而对于二手房买卖,买方签约并交了定金后,若预期房价下跌而毁约,定金也要被没收。此外,买方还应承担违约责任,赔偿卖方的预期利益损失,即房屋贬值损失。比如由于政策出台后房价迅速下跌,买方毁约,导致卖方因房价贬值损失50万,则卖方除没收定金外,认为仍不足以弥补损失,可以向买方追讨房屋贬值损失。

二、何时购房者可以要求惩罚性赔偿

开发商损害购房者权益时是否适用惩罚性赔偿规则,这是商品房概念之争的关键和最终落脚点。消费者权益保护法第四十九条被习惯地称为双倍赔偿规则,司法解释则表述为“不超过已付购房款一倍的赔偿责任”,两者虽然表述存在差别,但均属于惩罚性赔偿。需注意的是,司法解释未以消费者权益保护法作为其制定依据,这就使得司法解释所定惩罚性赔偿可实质性避开消费者权益保护法第四十九条所称“双倍赔偿”规则的僵化适用,从而赋予法官根据案情确定惩罚性赔偿金额的自由裁量权。惩罚性赔偿以开发商销售商品房时存在欺诈作为适用前提,即开发商必须具有明知或应知的主观态度,且在客观上采取了隐瞒事实真相或故意告知虚假事实的行为,才构成欺诈行为,消费者才能主张惩罚性赔偿。司法解释规定了适用惩罚性赔偿的三类情况:

首先,开发商故意处置购房者权利的欺诈行为。如出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人,或者出卖人又将该房屋出卖给第三人。未经购房人许可抵押他人房屋产权,显然构成欺诈,但“一房二卖”是否构成欺诈则应具体分析。开发商与购房者达成退房协议并办理完毕退房手续后再行出售房屋,一般不构成“一房二卖”;在未与购房者签订退房协议或未办理完毕退房手续前,若开发商再行销售已签约出售的房屋,则构成欺诈性的“一房二卖”。虚卖车位是“一物二卖”的特殊形态。如开发商将地下车位出售给购房者后,又将地下车位计入公摊面积向购房者分摊费用,开发商则在保留车位产权的同时,甚至会以车位产权向银行申请抵押贷款。这种虚卖车位行为虚构了购房者取得车位产权的假象,从购房者处骗取了两笔款项,应认定构成欺诈。所以,“一房二卖”是否构成欺诈不应绝对化。

其次,开发商违反商品房商销性的欺诈。商品房的商销性是指房屋具有依法可以销售性质。我国现行法律对商品房开发销售实施严格的审核制度,应推定开发商明知上述审核制度的严格规定。如果开发商尚未取得但声称取得了房屋销售必备手续的,即构成销售商品房上欺诈行为。司法解释第九条采取不完全列举方式规定了开发商违反商销性的三种情况,即故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明、故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

第三,商品房面积过度缩水时亦可有限制适用惩罚性赔偿。根据司法解释,房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。


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