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商品房包销买卖合同纠纷处理

文字:[大][中][小] 手机页面二维码 2018-11-30     浏览次数:    

在包含包销合同的商品房买卖合同纠纷中,确定开发商与包销人的诉讼地位是一个必须首先解决的问题。

(一)当买受人提起诉讼请求时,包销人的诉讼地位

一般情况下,买受人因合同权利受到损害而提起诉讼时,开发商作为合同当事人,理所当然应作为被告。包销人作为实际参与人,与案件的处理结果有直接的利害关系,故可将包销人作为共同被告。

若买受人在提起诉讼时仅起诉了开发商,而未起诉包销人,此时包销人是否应参加到这一诉讼中来呢?根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第22条“对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷,人民法院应当通知包销人参加诉讼;出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的,按照约定的内容确定各方的诉讼地位”的规定,包销人作为买卖合同实际的和重要的参与人,“应当”作为无独立请求权的第三人参加到买受人与开发商之间的诉讼中来。

那么,在商品房包销合同纠纷中,包销人作为共同被告或作为无独立请求权的第三人参加诉讼,最终所应承担的是连带责任,还是补充责任呢?考虑到实践中包销人是与开发商一起共同完成买卖行为,并共同分享利润,当买受人的合同权利受到侵害,开发商与包销人之间的违约责任并无先后、大小之分,两者应承担连带责任。最高人民法院在1993年金马长城房产建设有限公司、其汇国际投资(香港)有限公司、保得科技有限公司商品房包销合同纠纷一案中,即采用前述观点。

(二)买卖合同有明确约定情况下,包销人的诉讼地位

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第22条规定:“……出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的,按照约定的内容确定各方的诉讼地位”。故出卖人、包销人和买受人在买卖合同中对各自的权利义务有明确约定的,应按照约定的内容确定各方的诉讼地位。

1.如果开发商、包销人与买受人在买卖合同中约定,合同履行过程中如因开发商方面违约,所产生的一切责任由开发商承担,则当买受人的合同权利受到侵害时,买受人应将开发商作为被告提起诉讼,此时不需通知包销人作为第三人参加诉讼。

2.如果开发商、包销人与买受人在买卖合同中约定,合同履行过程中如因开发商方面违约,所产生的一切责任由包销人承担,则当买受人的合同权利受到侵害时,买受人应将开发商和包销人作为共同被告提起诉讼。

这是因为从法律关系上讲,开发商才是商品房的所有人和出卖人,包销人只是共同行为人,虽然当事人可以在买卖合同中约定责任的承担者,但只有经人民法院实体审理后,才能最终确定责任承担者。在前述情况下,若仅将包销人作为被告提起诉讼不利于维护买受人的合法权益。

3.如果开发商、包销人与买受人在买卖合同中约定,合同履行过程中如因开发商方面违约,所产生的一切责任由开发商和包销人共同承担,则当买受人的合同权利受到侵害时,买受人应将开发商和包销人作为共同被告提起诉讼。若买受人仅将开发商作为被告提起诉讼,人民法院应将包销人追加为共同被告。


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