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商品房产

商品房买卖中交房及认购书的法律问题

文字:[大][中][小] 手机页面二维码 2018-11-30     浏览次数:    

1、房屋买卖合同的出卖人,在收取了买受人支付的大部分款项后,不能以房屋的工程价款需要优先支付为由,拒绝按合同约定向房屋买受人交付房屋

三门峡水利管理局(买方)诉郑州市配套建设公司(卖方)房屋买卖合同纠纷案(判决时间:2004年3月11日,二审法院:河南省高级人民法院)《最高人民法院公报》2004年第8期判决摘要]配套建设公司作为房屋买卖合同的出卖人,在收取了买受人支付的大部分款项后,不能以房屋的工程价款需优先受偿为由,拒绝按合同约定向房屋买受 人交付房屋。因此,买方水利管理局的诉讼请求应予以支持。从合同约定及诚实信用、公平原则出发,卖方应向水利管理局赔偿与定金全额相等的经济损失。依双方 合同约定,卖方拖延两个月以上交付房屋,应赔偿买方与定金相等的损失,即736万元。由于买方尚有643.95万元购房款未付,可与卖方支付的赔偿金相 抵。卖方辩称房屋已处置给第三方,合同不能继续履行的主张不符合法律规定,不予采信。

2、商品房预约合同(认购书)生效后,一方当事人未尽义务导致合同的谈判、磋商不能进行,构成违约的,应当承担违约责任。目前对违反房屋认购书应如何承担法律责任,无论是理论界还是实务界观点并不统一,有的判决开发商依据诚实信用原则,按原价格与购房 者签订合同,对于认购书缺少的条款,依据相关法律法规予以补充;有的判决开发商承担缔约过失责任,除适用定金罚则外,另需承担一定赔偿损失的责任。出现以上不同判决,究其根源在于最高人民法院民事审判一庭编著的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释的理解与适用》一书中关于违反认 购书应如何承担法律责任态度不明朗,未作出清晰、明确、有说服力的表态,下级法院作出截然相反的判决都能从该书中找到判决理由,以致各地法院在处理具体案 例时出现法律适用的混乱局面。不同法院对类似认购书纠纷案件作出迥异的判决,显然违背“相类似者,应为相同的处理” 的法理,无疑会损及法律的权威性。

下面是《最高人民法院公报》发布的案例,能够说明最高人民法院倾向性意见,购房者要求开发商承担100万元损失,一审判决赔偿1万元,二审判决赔偿15万元,如此大的数额差,也同样值得深思。 [法院一审查明]2002年7月12日,原告仲崇清与被告金轩大邸公司签订《金轩大邸商铺认购意向书》一份,约定原告向被告 支付购房意向金2000元,原告随后取得小区商铺优先认购权,被告负责在小区正式认购时优先通知原告前来选择认购中意商铺,预购面积为150平方米,并明 确小区商铺的均价为每平方米7000元(可能有1500元的浮动)。如原告未在约定期限内认购,则视同放弃优先认购权,已支付的购房意向金将无息退还。如 原告按约前来认购,则购房意向金自行转为认购金的一部分。意向书对楼号、房型未作具体明确约定。上述意向书签订之后,原告向被告支付了2000元意向金。 2002年11月4日被告取得房屋拆迁许可证,2003年5月29日取得建设工程规划许可证,2003年6月30日被告取得预售许可证。但被告在销售涉案 商铺时未通知原告前来认购。2006年初原告至售楼处与被告交涉,要求被告按意向书签订正式买卖合同。被告称商铺价格飞涨,对原约定价格不予认可,并称意 向书涉及的商铺已全部销售一空,无法履行合同,原告所交2000元意向金可全数退还。双方因此发生争议,原告遂诉至法院。原告诉讼请求]请求人民法院判令被告按105万元的销售价格向原告出售涉案商铺,如果被告不能履行,请求判令被告赔偿原告经济损失100万元。[法院认为] 1、涉案意向书不是通常意义的“意向书”,而具有预约合同的性质。2、根据本案事实,涉案意向书是在原、被告双方均对被告能够合法取得相关许可证书有合理 的预期的情形下,对原、被告将来签订房屋预售合同的预先约定,涉案意向书并非预售合同,法律对商品房预售合同的强制性规定并不适用于预约合同,应认定原告 与被告签订的涉案意向书合法有效。3、本案中意向金不具有定金性质,不应认定为定金。4、被告构成违约。

[法院判决]

一、解除原告仲崇清与被告金轩大邸公司签订的《金轩大邸商铺认购意向书》;二、被告返还原告意向金2000元;三、被告赔偿原告经济损失10000元;四、驳回原告的其他诉讼请求。一审案件受理费15260元,由被告金轩大邸公司负担。

仲崇清不服一审判决,请求二审法院撤销原判,依法改判支持仲崇清一审提出的诉讼请求。

[法院二审认为](其他理由与一审相同)金轩大邸公司的违约行为导致守约方仲崇清丧失了优先认购涉案商铺的机会,使合同的根本目的不能实现,金轩大邸公司也承 认双方现已无法按照涉案意向书的约定继续履行。因此,金轩大邸公司应当承担相应的违约责任。一审法院认为金轩大邸公司违反预约合同约定的义务,应当赔偿上 诉人仲崇清相应的损失,并无不妥,但一审判决确定的10000元赔偿金额,难以补偿守约方的实际损失。

为促使民事主体以善意方式履行其民事义务,维护交易的安全和秩序,充分保护守约方的民事权益,在综合考虑上海市近年来房地产市场发展的趋势以及双方当事人 实际情况的基础上,酌定金轩大邸公司赔偿仲崇清150000元。仲崇清要求金轩大邸公司按照商铺每平方米建筑面积15000至20500元的价格赔偿其经 济损失,但由于其提交的证据不能完全证明涉案意向书所指商铺的确切情况,且根据金轩大邸公司将有关商铺出售给案外人的多个预售合同,商铺的价格存在因时而 异、因人而异的情形。另外,虽然仲崇清按约支付了意向金,但是双方签订的预约合同毕竟同正式的买卖合同存在法律性质上的差异。故仲崇清主张的赔偿金额,不 能完全支持。一审案件受理费人民币15260元,二审案件受理费人民币14350元,均由金轩大邸公司负担。


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